【视频】魔都鲜森生鲜超市，废旧厂房成为社区购物中心—金辉广场，会碰到哪些难题？-第一社区商业

前言
改造旧厂房，盘活资产；打造文创园区，挖掘商业价值。这方面不乏知名案例，如北京798、上海1933、上海田子坊、深圳创意之都、上海八号桥等......然而，老厂房改造项目，产权和盈利仍是一个待解的难题。
同时，整个上海地区，旧厂房改造为社区商业项目并成功开业的着实不多。
继周六案例“长风788广场：百货商店升级改造，且看市百十二店如何华丽演绎？”百货改造为购物中心的案例后，今天第一社区商业带来一个上海由旧厂房改造为社区商业综合体的案例。
五华伞厂
上海制造业的老牌子，承载着时代记忆的老厂房、老仓库、老车间……随着时代变迁，很多老厂区完成了产业转型的华丽转身，继续书写光辉岁月。2018年5月26日，星期日，原五华伞生产工厂旧址，一个全新的商业区——万辉国际在这里拔地而起。

历史的变迁 从老厂房到商业区
梅陇镇位于闵行区的东部，与徐汇区接壤，作为闵行区重要的工业基地庚娘，许多工业厂房、企业都落户于此。

时代的车轮在前进，不少曾经名噪一时的知名企业也经不住时间的洗礼。那些承载时代记忆、烙上工业印记的老厂房显得不堪一击媳妇的眼泪，一声令下便消沉寂静。
改造后
改造前
所幸的是，一座城市旧工业选择了产业转型，从前的老厂区完成了从废弃厂房到购物广场的华丽转身。
旧物激活 城市更新
万辉国际广场

坐落于梅陇镇虹梅南路863号，近罗锦路灵武九天，由万辉集团打造，占地约24亩，总建筑面积36000平米。



从15年底开始转型，历经两年的转型发展，这里俨然成为了为居民提供“超市、小吃、健身房、电影院” 等，满足周边居民生活、购物、休闲需求的广场。

目前广场的招商工作已经基本完成，广场分为5座商业楼，涵盖了超市、餐饮、健身、教育等多方面的商业服务。

“麦当劳”、“星巴克”等知名人气品牌入驻，为周边的居民提供了一个丰富的具有活力的聚集场所。




值得一提的是，5号楼二楼的魔都鲜森超市，代替传统的菜市场以更优惠的价格销售新鲜的蔬菜水果，吸引了许多居民前来购买。




原本周边没有大型超市和菜场，居民生活购物极为不便，万辉广场的建立也解决了周边居民生活的一大难题。

超市扶梯考虑到老年人的出行方式，采用了自动扶梯的形式。广场外围通过花卉植物点缀，配备了长椅，可供顾客休息停留。
1F品牌示意

2F品牌示意

3F品牌示意

早上
一日之计在于晨，美味的早餐可以给你带来一天的好心情。
老上海早餐味道体现于“四大金刚”，传统早点也能吃出“高大上”的感觉，在弄堂味道（3号楼底楼）里你就可以品尝到陈希妍，而且这还是家24小时营业的餐馆。
这里还能吃到著名的Yang’s Dumpling（小杨生煎），快看老爷子吃得津津有味~

或者换个口味，来到新开张的味多美（4号楼底楼）品尝一下美味的面包和酸奶？这里的蛋糕颜值也相当高，还可以接受定制。不定期有各类优惠活动福佑卡车。

上午
占地3000平米的“魔都鲜森”超市（5号楼2楼），超市产品种类丰富、价格也实惠、收银台前常常排起长队。“超市薄利多销，性价比高。”不少阿姨妈妈们会天天来这里来买菜。

宽敞的广场上，有不少孩子们感兴趣的活动“钓金鱼”、“开车”，孩子们玩的不亦乐乎。

或者你也可以给孩子报一个学习班，5号楼三楼一整楼的儿童教学楼，有明翼舞蹈、武益多武术、凯恩儿童创意（乐高机器人）、可音可国际儿童成长中心、以及正在筹建中的伯尔德英语培训中心。
中午
中午时分，一家人聚在一起，又或者是朋友小聚，吃的好非常重要。
餐猫妈妈菜（4号楼2楼）主打本帮江浙菜，生意一直很红火随身空间之平淡生活。盛大开业，优惠不断，平均60-70元/位就能吃饱吃好丛林女王。

喜欢海鲜的朋友可以去尝尝海岸码头蒸汽海鲜（3号楼底楼），帝王蟹、基围虾、小青龙、面包蟹、笋壳鱼、老虎斑、象拔蚌、三纹鱼应有尽有，而且价位不高，有顾客特地从浦东赶来赶来一饱口福。
下午
星爸爸（4号楼底楼）喊你去坐一坐~
去桂源铺港式奶茶（3号楼底楼）点一份杨枝玉露二十一客？
喜欢吃小食？夸利亚雷拉
鱿趣& Hi 味花甲（3号楼底楼）、一只小红薯、来伊份都能满足你~

享受了美食的同时别忘记锻炼身体。毕竟身体是革命的本钱。舒适堡在（5号楼4楼-5楼）等着你。

不爱锻炼身体澹台灭明，就喜欢做沙发土豆？中影嘉博集团的电影院（5号楼4楼-5楼）不久之后就将开业，目前尚在装修南师大菁林园，是不是很期待？
晚上
晚上不宜吃太多东西~应以清淡为主
本塘我家酸菜鱼（5号楼1楼），鱼片新鲜，口味清爽。杨国富麻辣烫，麻辣烫届的大哥大欢迎你的光临~甬兴福大食堂（2号楼底楼）是新店开业，菜品丰富，蔬菜几元钱，荤菜十几元，平均消费20元/位，门口经常排起几十人的长队。

想遛个狗冥王神话外传？可以带上你的宝贝到KOKOWAN宠物生活馆做个SPA,剪个发型。

忙了一天，想理个发，10元剪艺快剪（5号楼2楼超市入口），效率高花费少，不少家长带小朋友来剪发。

幸福的一天就这么过去了，其实幸福来之不易，告诉你一个秘密，万辉广场从2015年就开始筹建一露吧，至今前后已花了差不多3年半的时间。
改造：废弃厂房是宝地
这块场地的前身是五华伞厂，产权归属于上海豫园集团，是块废弃的工业用地。但在万辉集团看来却是一块宝地。

“这里是黄金十字路口，5幢楼呈回形结构，将吸引更多人气。”万辉国际广场董事长胡万荣介绍说，3年前他们相中了此地，确认开发意向后，与梅陇镇相关部门积极沟通，前后投资逾2亿人民币，盘活了这块地。

在不破坏原有结构的基础上，万辉请专业设计团队设计方案，对建筑进行加固，并在主楼的外墙加造电梯。此外，还利用一墙之隔的绢花厂废弃用地改造了立体停车场，现可以提供200个车位，还在停车场外侧加装防噪音隔离栏。
大牌纷纷表示“来对了”
老厂房改建的商业中心，有人愿意来吗？
为了能让把星巴克引入这个新的社区商业综合体，招商三番两次的登门拜访，前后邀请了快2年半，渐渐的，星巴克被打动了，入驻万辉国际广场，最近一次的万辉的星巴克店营业额统计显示比预计营业超了40%，店长表示“还好，我们来了，来对了。”
魔都鲜森店长表示：“我们刚入驻的时候心里很忐忑，不知道这里生意会不会好，现在营业了4个月，我很庆幸，我们工作日营业额约8万多/天，周末营业额约12万/天。”
结语
改造目前存在两种老厂房改造方式。一种是简单整治外立面后即对外出租；另一种是对整个园区进行重新规划和建设。
由于工业厂房的特殊性，投资者若是对其进行系统改造，势必会改变原有的建筑形态。还需另外增设停车场、卫生间、花园、体育场馆等公共设施，这是否也属于违法建筑？事实上，目前这些政策空白区的操作层面还属于擦边球的打法。
工业厂房改造项目，需要支付给产权单位租金。现在的租期均很短氧气音乐节，许多项目的租期不足5年，《建筑工程施工许可证》的快速办理也是一个痛点。
目前上海市老厂房改建园区项目报备程序仍需历经用地、规划、建管、消防、卫生、环保、竣工验收、办证等诸多审批程序。2011年，上海市政府下发《关于进一步规范本市建筑加强建设工程质量安全管理的若干意见》，对于工业老厂房的改造要求更加严格，导致项目报备时间长、程序繁复。
产权问题：如果严格按照流程操作，老厂房改造应该先明确产权关系，由政府进行土地收回储蓄，再拿到市场挂牌。但在实际操作过程中，这一方案困难重重。首先是复杂的产权问题陈怡凡。由于国有企业改制、企业关停并转等原因，导致老厂房的产权复杂。其次，大部分老厂房都是划拨土地，难以办理出《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证》。而这是取得《建设工程规划许可证》的前提条件。若是由政府回收土地后在挂牌出让，则往往需要达到“净地”的标准，但老厂房的改造不可能将所有建筑都拆光。
对于老厂房改造，既难以获得《建设用地规划许可证》，又不属于出让土地，导致相关的规划标准出现空白。
——选自《国际金融报》2016-07-06
上海2017-2018年旧改类项目 链接
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（本期编辑 闵行报社：徐恺凯 张熠楠 汪秋倩 张金月 谢攀之）
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