中鼎鹏:房价就要下跌了？看完这句话你就明白！-璞润投资

今年房价持续分化，楼市呈现冰与火的现象。许多人看涨房价，因为三四线房价涨的很厉害。也有人看跌房价，因为一二线房价有高位松动迹象。笔者认为能够指导全国房价走势的只能是一线城市。若大城市房价持续低迷，其他城市房价会跟着受牵连!
经济家马光远认为，一线城市房价高是有目共睹的，而当下受制于楼市调控使人们对于房价上涨预期明显降低，不少人开始观望等房价跌，这也使楼市成交量降入冰点。若再持续几个月，房价下跌就成为必然。事实上从公开数据看，4，5月份大城市房价已经开始环比下跌!
三四线城市房价虽然不高，但是内部也有分化!像经济圈辐射到的卫星城市具备上涨动力。那些没有经济发展潜力、人口每年流出的城市，即使房价上涨也是很短暂的，一旦补涨结束房价又会掉下来!至于后半年至明年房价会怎么走呢?答案很简单，一句话表明观点。

下半年一线城市房价会出现显著下跌，那些原本库存高、靠炒作的三四线房价涨速会减小。对于那些处于经济圈附近、有经济发展潜力的城市，房价还有上涨动能。若后半年开始加息陈六使，那么年底或明年初整体房价会有较大跌幅，如果想购房，不妨等到年底再决定!
关于房价新一轮暴涨，中国人必须知道的四个事实！

最近关于中国房价的话题再度热闹了起来，许多网友都发来私信希望我分析一下，目前应不应该买房，以及房地产是否存在泡沫，会否出现崩盘。看到这种情况这不禁让周小平想起很多年前，中国房价刚刚起飞时候的情景。当年北上广的房价从2000一平米涨到了6、7万一平米。在这过程中，除了广大人民群众的抱怨声之外，还有许多购买了房子之后一路窃喜的心理活动。没买的一直抱怨房价太贵，结果越来越贵，越来越买不起。而买了房的人则巴不得房价继续暴涨，然后自己的资产越来越值钱。
房地产过热的确给中国的经济带来了一些问题，比如在上个十年几乎是个人都去投资房地产了。辛辛苦苦一辈子，不如贷款炒房子。资本如此，个人也是如此。周小平所知道的企业当中，除了像华为这种特别有骨气，特别有实力，特别有远见的企业之外蔡飞雨，大多数只要有点钱，都参与到了炒房行动当中。不管是做醋的，还是卖矿的应州大捷，还是做工业的，甚至是做汤圆的、卖芒果的都纷纷买地投资，或者建楼销售。所以发展到这种极端情况时，政府就会用宏观调控的手段来抑制房价过热。
而每当这种时候都会有没买房的人开始欢呼“房价要降了！”，但事实上却并没有降。然后没买房的人失望之余就会咒骂政府是“假装打压房价。”所以，经过这些年的观察，周小平认为国人普遍对房价问题存在着四个方面的重大误解，因此只有理解清楚了这些四个方面的问题，我们才能正确面对房地产市场。
一：你买的不是房子，而是地位。
网络上很多大V专家在鼓吹说中国房地产是暴利，泡沫太多。理由是经过他们的精心计算，建造一平米房子综合建筑成本不过千把块钱，而房价却可以卖到几万甚至十几万一平米，显然存在泡沫。但周小平却认为这种看法是相当狭隘和片面的。首先，你购买的住房功能不仅仅是居住，也不是什么丈母娘经济，而是你在选择购买某种生活居住权隋血。这个生活居住权里就隐含了这栋房子所在地区能给你带来的教育、医疗、工作以及收入增加机会。换句话说，你买的不是房子，而是地位。
如果你单纯是为了居住，那么中国的三四线城市和广袤的农村，有的是一两千一平米甚至几百块一平米的房子。这些不仅宽敞明亮，还能天天吃有机蔬菜，喝农夫山泉，呼吸天然氧吧。你想要几间卫生间，就有几间卫生间，你想要多大院子都没问题。但你愿意去买吗？你不愿意。以为你住在鸟不拉屎的地方，就等于断绝了收入来源，甚至意味着和主流社会脱节，也享受不到现代化的所有便利以及医疗服务。
那么在最北上广以及省会城市的房价为什么高，其本质就在这里了。因为全国人民都想要在治安最好，经济最发达，医疗教育条件最好的地方居住。但地是有限的，不可能容纳所有人住在北上广核心区。怎么办呢？最好的办法就是“价高者得。”所以地价自然要上去，地价贵了那么房价当然也只能跟上。所以实际房地产的净利润在5-8%左右。
二：房价是刚需，炒房不过是外围。
网络上还有一批大V专家表示，中国房价之所以高，纯粹是因为炒房团的原因李夏普。譬如某人囤积了几十套房子，一转手就挣了多少多少。似乎言下之意就是房价高涨是由于有人囤积居奇，捂盘惜售。如果打掉这部分囤积居奇的人，市场价格就会自然回落。但周小平却认为这个观点也是非常可笑的。
市场价格主要来自于需求，比如你现在创造一个商品A，在商品A没有形成庞大的市场需求之前，你就算再怎么囤积居奇，也不能形成饥饿营销的局面。话句话说，就是如果没有炒房团，刚需买房者本身也会把这个价格竞争上去的。
比如大家都想住在北京某地段A，因为该地段的医疗教育条件都很好，配套设施也很完美，且经济活跃，想居住在其中的人必然超过该地段A的房源。需求旺盛+商品稀缺，必然会导致价格不断攀升。
比如炒房团此刻去一个没有什么需求的很差的地段，或四线城市，把所有房子全部买下，然后囤积居奇，必然结果就是赔得落花流水，因为根本不会有人去去高价向其购买。而北京某优质地段的房子，即便购买者全是本地老头老太太，价格也不然在后续购房者的需求中，涨成天价。
房价暴涨的过程有没有炒房者的参与，对最终价格影响不大。唯一的区别大概就是在价格攀升的过程中获利到底是炒房者还是购房者而已。但区分这个并没有什么实际意义。
三：政府一直在假装打压房价
很多人都认为，政府过去一直都在假装打压房价。所以每一次“史上最严房产控制令”出台以后，都会导致新一轮的暴涨。无论是“限购令”还是“五年税”，还是提高首付比例等等。但结果却是扬汤止沸。因此，许多阴谋论就出来了，说其实“限购”、“加税”、“提高首付比例”反而会促使房价暴涨。当然对于这种说法，周小平也感到相当无语。
首先胸部一边大一边小怎么办，这些手段的确是有效的。一定程度上，它必然会抑制房地产产生过快的频繁交易，也会对销售市场形成一定的约束。但政府在调控市场行为的时候，并不是万能的，只要前提是允许市场行为客观存在，那么政府也无法抗衡市场规律。在自由经济前提下，商品的实际价格必然和市场需求度成正比。政府最多改变或影响这一过程的速度和时间节点，但不可能出现根本性逆转。除非发生连政府都不希望看到的经济大萧条，或中央政府决定放弃房地产所带来的GDP，进行政策战略转变。
况且在政府层面还存在中央政府和地方政府的博弈。一方面地方政府卖地圈钱来得快，本质上他们是希望房地产过热的。而对中央政府来说，因为需要考虑国家产业，资金配比，民生等问题，在某些情况下是不希望房地产过热的。所以，具体政策出台的时候往往又会造成中央和地方冰火两重天的情况。
但是就像文中开头所说的那样，当房地产经济过热已经伤害到国计民生根本的时候家乐士，中央政府往往就会采取强力措施，避免所有资金流向房地产行业。但这个过程本身并不可能让房价暴跌，而是针对产业的。也就是所，让造飞机的人继续造飞机，做汤圆的继续做汤圆，卖电器的继续卖电器，而不是一窝蜂地都去干房地产。房地产市场暂时遇冷，只不过是这一系列宏观调控政策当中一个小小的“副作用”罢了。
四：中国房价会否重演日本崩盘的悲剧？
目前随着中国房地产市场的新一轮暴涨（主要集中在一线城市），沉寂许久的中国房地产泡沫崩溃论又再一次喧嚣尘上。日本广场协议之后的全面崩溃也被许多人认为是中国房地产市场的未来。但这些观点当中，周小平认为依然存在有需要澄清的误区。
首先，中国不是日本，中国和日本情况完全不同。 货币战争的作者搞错了一个基本的事实，那就是《广场协议》不是阴谋，而是强迫。美国没有设置什么所谓的圈套来欺骗日本，而是由于日本本身就是美国的半殖民地陈际瓦，所以不得不配合而已。而中国是主权国家，我们不可能配合美国对我们进行经济掠夺，所以中国不会出现丧权辱国的中国版“广场协议”，大萧条出现的风险比日本小得多。
其次，即便在广场协议之后，日本经济出现了大萧条（日本房地产泡沫破裂只不过是大萧条的副作用），日本东京核心区的房价依然没有下跌！反而还是继续增长。中国有13亿人的大市场，不是一个“东京规模”就能支撑的。所以北上广的一线大城市就算出现“经济大萧条”，这些城市核心区的房价也不会破裂。
而我们最多需要担心的是二三线城市的房价出现泡沫破裂的情况。
近期，一大波北京房价“拐点”的消息来袭，有说北京房价下降20%，有说学区房直降100多万元，有说千万级二手房降价超过200万元等等。一夜之间，被笃定认为“大而不能倒”的北京楼市就好像撑不住了。
学！区！房！降！缪海梅价！啦！本来，小编要跟领导请假先去买套不是过道、不是厨房、不是违建的学区房。但是，小编到了中介之后看了看房价，感觉没怎么降价啊？！
房价降了吗？我怎么没有感觉
业内人士表示，北京二手房房价下降，这个“下降”是与2017年业主挂牌报价最高位时进行的比较。从2016年到2017年，北京二手房房价上涨幅度远远大于目前下跌的幅度，所以目前的回落不过是向着2017年年初的水平在调整。
简单来说，房价降是降了。但降幅是跟2017年年初相比，而不是跟2016年的同期价格相比，所以每个人的感触都不太明显。从国家统计局的数据来看也确实是这样：虽然4月份北京二手房价格已经出现环比停涨，但总体看来北京依然是京津冀地区二手房价格同比涨幅最大的城市西中岛。具体数字是：4月份90平方米以下二手房房价同比仍然上涨了23%以上，90—144平方米二手房房价同比也上涨了21%
自“3·17”新政以来，短短两三个月间，北京楼市从卖方市场变为买方市埙曲场，预期反转之快，让以前的历次调控都相形见绌。就在不久前，北京楼市在一个月内第四次“变相加息”，杠杆基本要降到地面了。这也使得北京二手房交易创下2015年2月以来的最低，购房需求被明显抑制。
北京房价的确在降，而且趋势也是如此，特别是相对于今年2-3月的猛涨，回调的空间很大。但要说现在房价就已经一溃千里，不是智商感人，就是忽悠流量。所谓的20%和百万降价，毫无疑问都是局部和个案，之所以被无限放大和反复炒作，盖因人们都习惯了用情绪思考问题，而非逻辑和理性。
房地产市场经过十数年的发展，绑紧的不仅是地方财政和银行贷款，还有日渐庞大的中产阶层。这些年，尽管对高房价的咒骂从未消失，但不可否认，房子的相关利益者不在少数。从政府到市场的共识一直都是合理增长，从来都不是腰斩和断崖。即使今年防范资产泡沫的压力空前严峻，房地产市场也是以稳为主，因为防范大起大落同等重要。
对于北京以及全国楼市，重要的不是立竿见影的“变天”和“拐点”，而是稳定预期的长效机制。这一轮楼市调控相对于此前的历次调控，虽然更为凌厉，但仍只是程度不同，行政手段开路，货币去杠杆徐行，还是在“限”字上做文章湿热一瞬间。“限”是双刃剑，在迅速冻结需求和价格的同时，也蕴藏着日后大幅反弹的风险，毕竟中国经济有个挥之不去的心结，那就是稳增长。
货币和杠杆，是理解当下中国楼市的关键词。只要中国经济仍在“L型”底部逡巡不前，仍没有找到新的增长方式，仍无法摆脱对旧增长模式的路径依赖，那么就难以摆脱对房地产的倚重和依赖。放之四海，但凡新旧增长引擎换挡之际，正是宽松货币和低利率政策滥觞之时，这是所有转型国家都要面临的“赛跑难题”，即改革与泡沫的赛跑。如果市场没有出清、开放和活跃到足够程度，实业就将持续过剩和低效，无处可去的流动性都将进入到资本资产市场增值保值，吹大泡沫。这个过程，尽管人们心知肚明，但也无法阻挡自己也参与其中。
因此，楼市调控和金融去杠杆，不过是硬币的一面，另一面则是经济增长的速度和质量。即使是以土地、税收等新供给为主要内容的房地产长效机制，也必须嫁接在经济增长之上。只有我们打开经济增长的新空间，形成能够吸纳大量要素资源的新池子，楼市“变天”的环境才不会像当下这般动辄得咎、投鼠忌器。
总结：
周小平认为乐享驿站，目前中国的经济处于转型期，各种风险和机遇并存。一线城市核心区的房价作为优质资产，在未来很长很长很长一段时间依然是紧俏的，这个美国曼哈顿、日本东京的房价一样，任何国家任何政策下都没有区别。要想获取好的居住权和生存资源唯一的办法就是拼命努力，甚至可能需要花上一两代人的努力，去改变一个家族的命运。生存的确是一场残酷的竞争游戏，这没办法。
但目前中国房地产市场真正需要警惕的是出现中国版的“次贷危机”。目前在中国开收入证明相对容易，房地产的高额财政收入又催生地方政府对此睁一只眼闭一只眼，如此下去可能出现大量的“不良贷款”，即次贷。并且现在市场上还出现了大批打着“金融创新”旗号的“首付贷款”模式。
即，假设北京一套房500万，首付最低100万。为什么要规定最少首付100万呢？这一百万可以很直接地证明这个购房者有一定的偿还能力一双小小手。而“首付贷款”则告诉购房者，你如果连100万也拿不出来，那么也没关系，你指需要出首付的10%即可，然后其余算做贷款，你慢慢还。
也就是说500万的房子，实际你只需要出10万就可以拿到了。表面上看起来，一月还贷1万和还贷1.1万区别不大。但问题是，只能拿出10万的人对贷款的偿还能力远远不如可以拿出100万的购房者，那么这就必然会催生海量的不良贷款，即次贷。如果不加强金融管控，也许在美国还没有被自身经济危机拖垮之前，中国就要先倒下了。
因此周小平认为，政府必须以强力手段管控和干预金融市场，否则将会出现真正的房地产金融危机，同时中国政府还要加快一带一路步伐金牌女王，让中国人从全世界赚到更多的钱来提高全民收入，让更多国人搭上中国经济发展的顺风车。只有这样才能开创一个真正的盛世。